●내 집 마련` 투자방법

* '내 집 마련' 투자방법 *



현 정부는 헌법보다 고치기 어려운 부동산제도를 만들겠다고 공언한지 두달여만 부터 최근
에 이르기까지 여러 차례에 걸쳐 부동산 종합대책을 내놨었고, 상위 2% 부동산 부자들에게
보유세 폭격을 가하고 2주택자도 빨리 한채를 팔지 않으면 양도세를 중과하겠다고 했다.
담보대출도 사실상 1세대 1건으로 억제하고 강북지역과 미니신도시를 개발해서 강남 집값을
잡겠다고 나섰다.

부동산 대책에 대해 정부와 언론은 시끄럽지만 부동산시장은 의외로 조용하다.
지난 3년반동안 30여차례의 대책이 반복적으로 나왔기 때문에 왠만한 강도(强度)가 아니면
크게 신경을 쓰지않는 분위기이다.
대책이 나온 후에도 매물이 증가하거나 가격이 큰폭으로 떨어지는 현상이 나타나지 않고
있다. 간혹 가격을 낮춰서 나오는 매물도 있지만 매수세 테스트용일 가능성이 높다.

경기회복이 좀처럼 가시화되지 않는 상황에서 최근 금리인상론이 불거지고 부동산대책 이후
가격이 하락할지 모르니 기다려야 하겠다는 무주택자가 많은 편이다.
하지만 시간이 지나고 보면 지금 '내 집 마련'하지 않은 것을 후회할 지도 모른다.


1. '내 집 마련' 꼭 해야하는 이유

아직 집이 없는 무주택자 중에서 내집이 필요없다고 생각하는 이는 거의 없을 것이다.
가진 돈에 비해 집값이 너무 비싸기 때문에 언감생심 내집을 가질 꿈조차 꾸지 못하는 것이
현실이라 하겠다.

튼튼한 직장을 가진 근로소득자라면 그나마 나을지 모르지만 자영업자 비정규직 종사자 등
소득이 불안정할수록 '내 집 마련'은 먼나라 얘기처럼 느끼게 된다.

작년 8.31대책으로 신도시를 확대하고 임대주택도 많이 지어준다는데...
양도세가 무서워서 다주택자가 집을 싼 값에 처분하게 된다는데...등등
조금더 기다리면 집값이 떨어질텐데 '내 집 마련'을 서둘 이유가 없다는 의견도 있다.

하지만 아직 집없는 무주택자가 현 정부를 믿고 기다리기에는 시장의 변수가 너무나 많다고
하겠다.
정부에서 임대주택 공급을 확대해 서민 주거안정에 주력하겠다고 공언하고 있지만 그동안
너무 많이 들어온 미사(美辭)인지라 도무지 신뢰가 가지 않는다.

집값을 결정하는 주요 변수는 집을 가지려는 수요에 비해 얼마나 많은 집이 지어져 있는가
에 달려 있다고 하겠다.
또 집의 수요를 결정하는 변수는 가계 소득과 대출 금리이고, 집의 공급을 결정하는 변수는
집지을 땅 확보와 건축에 대한 규제 강도에 달려 있다.

최근까지 수많은 부동산대책이 나오고 있기는 하지만 향후 장기적으로 집값이 떨어지는
시장 구조로 전개될 가능성은 거의 없어 보인다.
수없이 많은 정부 대책의 골자는 세금을 높이고 대출을 억제하는 등 집을 사기 어렵게
만들고 집을 여러채 보유하지 못하게 만드는 수요억제책이 대부분이다.

공급을 확대하는 방법이 집값 안정에 장기적인 효과가 있다면, 수요를 억제하는 방법은
1년 이내의 단기에도 효과를 발휘할 수 있다는 점이 정책입안자로 하여금 수요억제에
치중하게 만들고 있다.
또 공급확대에 따른 주변지역 투기확산도 공급대책의 애로가 발생하는 원인중 하나다.

가계소득과 집값의 관계는 "주택구입능력(PIR : Price Income Ratio)"으로 표현되고
"주택구입가격/가구의 연소득"으로 수치화할 수 있다.
선진국의 경우 PIR은 4~5배 정도이고 우리나라의 경우 약6배 라고 한다.
다시 말하면 우리나라에서 집을 구입하려면 6년동안 번 돈을 한 푼도 쓰지않고 저축해야
가능하다는 말이다.
한편 우리나라가 국민소득 3만불 이상의 선진국으로 진입했을 때 PIR이 4배에 수렴한다면
소득증가분의 4/6~5/6만큼 평균적인 주택가격이 상승한다는 추정이 가능하다.

집값을 크게 좌우하는 금리와 대출 규제는 장기적으로 안정적일 것으로 예상된다.
지금 당장 주택경기 과열로 대출규제를 강화하고 있지만 저금리로 인한 풍부한 유동성이
있기 때문에 안전한 주택담보 대출로 자금이 흘러드는 현상은 지속될 가능성이 높다.

공급 사이드에서는 장기적으로 집값 불안요인이 크게 도사리고 있다.
정부에서 제2기 신도시를 2배 규모로 확대하는 등 충분한 공급량을 유지하겠다고 하지만,
도정법을 포함해 난개발 방지를 위한 각종 대책의 영향, 실거래가제 도입 등에 따른
토지 수용의 어려움, 강북 등 구도심 개발 시스템의 부재 등으로 인해 택지공급은
앞으로도 많은 걸림돌들이 기다리고 있다.

향후 장기적인 집값을 좌우할 주요 변수는 현재 전국토의 5.6% 정도에 불과한 도시면적비율
을 선진국 기준인 10%대로 끌어올릴 수 있는가에 달려 있다고 본다.

지가 상승과 택지공급 애로를 감안하면, 적어도 판교 외 오산 김포 파주 등 2기 신도시가
얼마나 빨리 사업을 전개하고 입주할 수 있는가에 따라 내집마련 전략은 달라질 수 밖에
없다고 본다.
최근 이들 신도시 계획이 변경되고 지연될 가능성이 아주 높은 만큼 '내 집 마련'을 앞당길
필요가 있다 하겠다.

특히 '내 집 마련'만큼 저축을 강제하는 방법은 없다고 생각한다.
월급 4~5백만원을 받으면서 일주일에 세번씩 외식하고 3년에 한번씩 차바꾸면서 즐기고
살다보면 '내 집 마련'은 갈수록 멀어진다.
이런 사람들이 '내 집 마련'을 하면 곧바로 외식부터 줄이게 된다.


2. 투자가치에 중점을 둔 '내 집 마련'

'내 집 마련'을 하면서 투자가치를 생각하지 않는 경우는 거의 없을 것이다.
만약 투자가치에 대한 기대가 전혀 없다면 전세를 살지언정 '내 집 마련'을 하지는 않을
것이다.
투자가치와 주거효용이라는 두마리 토끼는 얼핏 서로 밀접한 관계에 있다고 볼 수 있다.

살기좋은 곳이 앞으로 집값도 오른다는 단순한 생각을 가진다면 그렇게 볼 수도 있다.
하지만 엄밀하게 따지면 이들 두가지 가치는 상충관계에 있다.
당장은 살기 좋지만 앞으로 나빠지는 곳과 지금은 살기 불편하지만 앞으로 좋아지는 곳이
있기 때문이다.

투자가치에 중점을 둔다면 주거의 불편은 어느 정도 감수해야 한다.
투자가치에 치중한다면 집을 사지말고 입지를 사야하고, 건물 면적을 사지 말고 대지 지분
을 사야한다.
그 대표적인 곳이 재건축단지와 재개발지역이다.
지은지 30년이 지나서 녹물을 먹어야 하고 쪽방 같은 곳에서 살아야 하고 애들 교육도
불편한 곳들이다.

하지만 이런 곳들은 정책과 상관없이 장기적으로 결국 재건축 재개발된다.
다만 시간이 얼마나 걸리느냐가 관건일 뿐이다. 장기적인 안목에서 투자가치를 노린다면
이런 곳에서 살면서 기다리는 것이 가장 큰 투자가치를 안겨준다.

따라서 한강변 재건축단지나 신분당선 역세권 주변의 재건축 단지는 향후 큰 위력을 발휘
할 만한 곳들이 많다.
단지 규모에 억매이지 말고 노후도가 높은 곳일수록 더욱 관심을 가져야 한다.

서울 강북이나 성남 광명 등 구도심지 개발에도 관심을 가질만하다.
특히 정부에서 앞장서서 지원해 주기 때문에 더욱 유리하다. 하지만 구도심의 특성상 개발
의 이해당사자가 많고 개발 수혜를 받기 위해 꾼들이 쳐놓은 덫(?)이 많아서 개발 속도를
낙관해서는 안된다.

뉴타운 개발의 성공 가능성은 별로 높지 않다는 것이 개인적인 생각이다.


3. 투자와 거주를 함께 잡는 '내 집 마련'

투자와 거주를 함께 잡는 '내 집 마련'으로는 단연 택지개발지구이다.
택지지구는 교통 환경 교육 등 체계적인 인프라를 구축한 곳들이기에 시간이 갈수록 빛을
발하게 된다.
살기에도 불편이 없고 투자가치도 높은 분당 평촌 일산 등 1기 신도시를 보면 쉽게 알 수
가 있다 하겠다.

최근에 입주한 택지지구 중 아직 큰 관심을 끌지 못하는 호평 평내지구나 마석지구 등
남양주권의 택지지구는 '내 집 마련' 실수요자가 한번쯤 방문해 보아야 할 곳이다.
동서고속도로나 마석-평내간 고속화도로 등으로 강남 접근성이 좋아지고 경춘선 전철화의
수혜도 받을 곳이다.

앞으로 입주를 앞두고 있는 화성 동탄지구나 용인 동백지구 등도 입지의 가치가 갈수록
빛날 곳들이다.


4. 장기적인 '내 집 마련'을 위한 준비

아직 종잣돈을 마련하지 못했다면 보다 장기적인 관점에서 '내 집 마련'을 차근차근 준비해
나가야 한다.
소득에 따른 차이는 있겠지만 대체로 '내 집 마련'을 위한 종잣돈은 전세금을 포함해서
7천만원~1억원 정도는 준비가 되어있어야 한다.
이때까지는 '내 집 마련'을 위한 구체적인 액션을 옮기기 보다는 치밀한 준비를 하는 편이
유리하다.

First Home Buyer가 반드시 준비해야 할 것 중 하나가 청약통장 가입이다.
청약예금 청약부금 청약저축 중 하나를 선택해 반드시 가입해 두는 것이 좋다.
물론 청약통장에만 의지해서 계속 분양신청을 하다가 시간을 허비하는 것도 문제이지만
청약통장이 없으면 경쟁에 참가할 자격마져도 없다는 점을 유의해야 한다.


5. 허를 찌르는 '내 집 마련'

'내 집 마련'하면 곧바로 떠오르는 것은 아파트이다.
다세대나 빌라로 '내 집 마련'하는 것이 투자면에서 불리하다는 것이 정설로 되어 있기
때문이다.
하지만 이런 공식을 깨뜨리고 틈새를 공략하는 블루오션 전략도 훌륭한 방법이 될 수 있다.

앞으로 신도시 개발이나 구도심지 광역개발 등이 지지부진할 경우 민간사업자에 의한
소규모 구도심지 개발을 지원할 공산이 크다.
구도심지 중에서 환경이 비교적 나쁘지 않은 곳을 골라 값싼 단독주택이나 낡은 빌라를
'내 집 마련'으로 출발하는 것이다.

이미 개발 바람이 거세게 불고있는 지역은 상상하기 어려울 정도로 가격이 상승했지만
단위 규모가 작고 관심권 밖에 있는 지역들이 아직도 많이 있다.
이들 지역을 발품을 팔아 찾거나 경매를 통해 '내 집 마련'을 하는 방법도 좋다고 본다.