●부동산버블- '있다, 없다, 모른다'

부동산 버블 이렇게 본다

강남 아파트 가격 적정 수준의 2배 부동산 버블 있다 부동산 버블 논쟁이 뜨겁다. 부동산 버블의 정의를 정확하게 내리기는 어렵다. 실제로 아파트 가격에 거품이 존재하였는가 라는 판단도 사후적으로만 알 수 있다. 그렇지만 가격이 기본가치나 경제요인들보다 훨씬 높게 형성되어 있다면 거품의 가능성이 크다고 볼 수 있다. 따라서 경제요인들을 감안한 부동산의 내재가치와 가격 수준을 비교하는 방법을 통해 부동산 버블 여부를 개략적으로 판단할 수 있을 것이다. 주택의 기본가치는 임대수입에 의해 정해진다. 또 주택 가격에 영향을 미치는 대표적인 경제요인으로는 시중금리를 들 수 있다. 그런데 강남지역 아파트의 경우 가격 수준이 이러한 기본가치나 경제요인에 비해 과도하게 상승한 것으로 나타난다. 주택의 임대수입이나 시중금리를 감안한 적정한 아파트 가격 수준을 1이라고 가정해보자. 그런데 국토연구원 분석 자료에 따르면, 서울지역의 아파트 가격 수준은 1, 강남구의 아파트 가격 수준은 2 정도다. 좀 더 구체적으로 알아보자. 서울지역 아파트의 평균 가격은 2004년 4분기에 1 수준이다. 물론 서울지역 아파트 가격이 매년 조금씩 오르긴 했지만 1 수준에서 크게 ?어나??않았다. 2005년 3분기가 1.3 수준이고, 2006년 1분기는 1.4다. 그러나 강남구 아파트는 서울지역 아파트와 확연하게 다르다. 단적으로 말해 강남구 아파트는 2004년부터 그 가격 수준 수치가 급격하게 늘었다는 얘기다. 2004년 4분기에 1.3 수준에서, 2005년 1분기 1.5 수준, 2005년 3분기 1.8 수준을 넘어섰다. 2005년 4분기 및 2006년 1분기에 연속으로 2.1 수준으로 치솟았다. 가격 수준이 2를 웃돌고 있다는 게 무슨 뜻일까. 한마디로 말해 서울 강남구 아파트 가격이 적정 수준의 2배가 넘는다는 것을 뜻한다. 이는 강남구 아파트 가격에 상당한 수준의 거품이 있다는 것을 의미한다. 실제로 강남 3구 아파트의 평당 가격은 최근에도 계속 올랐다. 한국부동산정보협회 자료에 따르면, 2006년 3월 2330만원 선에서 매주 계속 올라 2006년 5월 2610만원 수준을 돌파했다. 최근 두 달 만에 12%나 오른 셈이다. 12%면 은행 금리의 두 배가 넘는다. 하지만 세상사가 그렇듯이, 거품이 존재하면 주택 가격이든 뭐든 하락 압력을 받을 수밖에 없다. 물론 시중에 유동성이 넘치고, 강남지역의 선호가 많다. 그래서 가격 상승세가 장기간 지속될 것이라는 주장도 있다. 하지만 기본적으로 주택 수요는 인구, 소득 등에 의하여 결정된다. 인구, 소득이 줄면 부동산 버블이 생길 수밖에 없다는 얘기다. 금리나 시중 자금사정, 정부 정책 같은 시장 외적인 요인도 주택 가격에 영향을 미치지만 이는 인구, 소득에 비하면 영향력이 작은 요인에 불과하다. 그런데 인구 및 소득에 의한 국내 주택 수요는 2008년께를 고비로 점차 줄어들 전망이다. 경제성장에 따른 소득 증가는 주택 수요를 어느 정도 증가시키지만 인구요인에 의한 수요 감소를 상쇄하지는 못할 것이다. 인구 감소는 눈에 띌 정도다. 통계청은 이미 우리나라가 2020년에 인구증가율 0.01% 수준에 도달한 다음 총인구가 계속 줄어들면서 2040년에는 4000만 명 이하로 떨어질 것으로 내다보았다. 현재 4800만 명의 인구가 34년만 지나면 800만 명이나 줄어든 수치로 변할 것이란 무서운 예측인 셈이다. 실제 우리나라 인구증가율의 평균치는 70년대 2.30%에서 2000년대 평균 0.58%로 크게 하락했다. 부자가 사는 동네 왜 가치 인정 않나 부동산 버블 없다 정부가 특정 지역을 개발하면 그곳 땅 가격은 상승한다. 전철이나 고속도로가 개설되면 그 지역의 주택 가격, 토지 가격이 상승한다. 하지만 ‘개발요인’때문에 가격이 상승했다고 해서 그 올라간 가격을 버블이라고 이야기하는 사람은 없다. 우리나라의 주택 가격, 부동산 가격을 살펴보면 ‘정부가 만들어 놓은 버블’은 분명히 있다. 하지만 전반적인 부동산 버블은 존재하지 않는다. 여기에서 말하는 ‘정부가 만들어 놓은 버블’이란 정부의 8·31 대책과 3·30 대책으로 인해 생긴 서울 강남 등 일부 지역의 가격 급등 현상을 말한다. 정부의 부동산 특단 정책이 마치 ‘개발요인’처럼 작용해 가격 급등이 빚어진 셈이다. 실제 정부 정책 때문에 1가구 다주택자들은 ‘똘똘한 주택 1채’만 갖기 위해 더 좋은 지역을 향해 뛰어다녔다. 그러면서 입지 여건이 좋은 특정 지역의 주택 가격이 단기간에 크게 상승한 것이다. 하지만 이같이 국지적으로 평형별 가격이 일시적으로 변동하였다고 해서 이게 곧 버블이라고 할 수 없다. 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들 덕분에 올랐다는 사실을 간과해선 안 된다. 어쨌든 가격은 수요와 공급으로 결정된다. 실제 강남의 10억원대 은마아파트를 사고파는 현상이 일어나고 있는 건 무엇을 뜻하는가. 정부가 펼치고 있는 ‘버블 심리전’은 현재 집값을 부추기거나 내 재산을 불리려는 부녀회의 전술을 막는 효과는 있다. 실제 평촌 아파트의 경우 4개월 동안 약 40% 올랐는데, 이는 부녀회의 가격 담합에 의하여 이루어진 산물로 보인다. 하지만 가격 담합이 아닌, 실제 공급 부족으로 인해 가격이 상승하는 걸 막는 데는 한계가 있다. 실제 2001년부터 5년간 서울시내 아파트 숫자는 24.8%가 늘었지만 강남구는 2% 증가에 그쳤다. 지금이라도 실질적인 정부의 공급 대책이 수립되지 않으면 6개월~1년 후 다시 이 인기 지역의 집값이 상승할 수도 있다. 최근의 집값이 단기 고점을 형성했고, 올해 하반기까지 조정을 보일 것으로 보인다. 이런 조정 시점일수록 실질적인 부동산 공급 대책, 즉 강남 대체 신도시를 구체화하는 전략이 더욱더 필요하다. 그리고 정부는 전국의 집값을 평준화하려고 하기보다는 부자가 사는 동네를 먼저 인정할 필요가 있다. 이 부자동네에서 세금을 많이 거두어 서민들 주거 향상을 위해 쓰면 되지 않겠는가. 우리나라는 자본주의 사회다. 돈을 가진 계층이 거주하는 곳이 필요하면 그런 곳을 만들면 된다. 대신 그런 지역에 들어가려고 그만큼의 비용을 내게 하는 시스템을 운용하면 된다. 종합부동세도 그런 시스템 중 하나다. 현재 정부가 만들어 놓은 시스템 아래에서는 투기수요나 가수요를 통해 돈을 벌 수 없다. 단적으로 내년부터는 1가구 2주택에 대한 양도세율이 현재의 9~36%에서 50%로 무거워진다. 실거래가를 등기부에 기재하도록 법으로 못 박아 양도세 과세 역시 실거래가 기준으로 전환된다. 고가 주택의 보유세도 3년 뒤 3배로 늘어난다. 버블이 생길 수 없는 시스템을 만들어 놓은 정부가 현재 부동산 시장은 버블이라고 외치는 것도 논리적으로 맞지 않다. 따라서 일부 지역의 가격 상승은 고급 주택을 갈망하는 수요자들이 일시적으로 몰리면서 나타나는 현상이라고밖에 볼 수 없다. 이게 과연 버블일까. 만약에 이것이 버블이라면 정부가 나서서 버블이라고 강조하지 않아도 꺼질 것이다. “버블 연구 안 해 잘 모르겠다” 부동산 버블에 대한 정부(건설교통부)의 입장을 듣기 위해 이코노미스트가 주택정책을 책임지고 있는 강팔문 건교부 주거복지본부장에게 부동산 버블에 대한 글을 요청했다. 그와 전화 일문일답. 버블에 대한 입장을 보여 주는 글을 하나 써 달라. 강 본부장은 우리나라 주택정책의 책임자 아닌가? “뉴스에서 거론되는 재정경제부에 물어봐라. 나는 버블 연구를 안 해 잘 모른다.” 청와대도 버블을 거론하고 있지 않은가. 강 본부장은 건교부 고위 관료인데, 버블론자 아닌가. “글쎄, 꼭 찍어서 대답하기 애매하다.” 건교부 안의 버블론자는 누구인가? “글쎄, 아마 특정할 수는 없을 것 같은데….” 건교부 입장은 버블 아니가? “글쎄, 아직 명시적으로 버블을 밝힌 적은 없다.” 대신 써줄 사람은 없는가? “나는 못 쓴다. 나 대신 써줄 사람도 없다.”

[839호] 2006.05.22 입력